Tout d’abord, sachez que la cédule hypothécaire est un document qui existe uniquement en Suisse et pour mieux comprendre ce que c’est, voici un brin d’histoire : au Moyen-Age, une cédule était un écrit par lequel on reconnaissait devoir une somme.
Aujourd’hui, selon la définition du code civile suisse, une cédule hypothécaire est une créance (droit que détient une banque d’exiger un paiement à la personne qui lui emprunte de l’argent) personnelle garantie par un bien immobilier. En pratique, une cédule hypothécaire est inscrite au registre foncier et est matérialisée par une feuille de papier mentionnant notamment le montant que le créancier (une banque) peut réclamer au débiteur (l’emprunteur).
En d’autres termes, pour la banque qui détient votre cédule hypothécaire, c’est le moyen de saisir votre bien si vous ne pouvez plus payer ; c’est sa garantie de pouvoir se rembourser le cas échéant.
L’établissement d’une cédule hypothécaire coûte de l’argent : taxes fiscales, registre foncier, émoluments du notaire, etc. et ce coût se monte à environ 2% du montant du prêt hypothécaire.
Donc, si vous empruntez CHF 1’000’000.- auprès d’un organisme financier, les frais de création de cédule hypothécaire se monteront à CHF 20’000.- environ.
C’est le notaire qui se charge de la création d’une cédule hypothécaire et de son inscription au registre foncier.
Il vous faut aussi savoir que lorsque vous achetez un bien sur lequel existe déjà une cédule hypothécaire, le propriétaire vendeur, s’il le souhaite, peut vous la céder ce qui vous fera faire des économies lors de l’achat d’un bien immobilier.
Pour plus d’information quant au coût d’établissement d’une cédule hypothécaire, je vous invite à visiter ce lien pointant sur le site de la Chambre des Notaires de Genève : https://notaires-geneve.ch/fr/frais-immobiliers.
De façon plus formelle, voici la définition de « cédule hypothécaire » par un notaire genevois réputé :
Lors de la conclusion d’un contrat de prêt hypothécaire, le créancier-gagiste (banque ou assurance) demande la remise d’une cédule hypothécaire contre paiement du montant du prêt.
La cédule hypothécaire est l’instrument usuel pour garantir un prêt hypothécaire. Sa création nécessite un acte notarié.
En cas de défaut de paiement de la part du débiteur (amortissements et/ou intérêts), le créancier-gagiste pourra demander, par la voie de la réalisation forcée, la vente du bien immobilier et se faire désintéresser au débit du produit de la vente en priorité en fonction du rang de la cédule hypothécaire tel que cela ressort du Registre foncier.
Ainsi, une cédule en 1er rang confèrera au créancier-gagiste le droit de se faire payer en priorité contre quiconque à concurrence due au débit du prix de vente.
Une cédule en 2ème rang confèrera au créancier-gagiste le droit de se faire payer en priorité contre quiconque mais après que le créancier-gagiste de 1er rang ait été désintéressé.
Et ainsi de suite.
Si le produit de la vente du bien immobilier ne permet pas de désintéresser les créancier-gagistes, alors ceux-ci pourront agir en paiement contre le débiteur sur l’ensemble de son patrimoine restant sous réserve d’actifs faisant l’objet de garanties particulières comme une cédule hypothécaire.
Il convient de relever qu’une cédule hypothécaire peut être transférée sur un autre bien immobilier situé sur le même canton ; ceci nécessite la signature d’un acte notarié.